Acoso inmobiliario: delito, pena y defensa
El acoso inmobiliario es delito contra la integridad moral (art. 173.1, párrafo tercero, del Código Penal). Castiga con prisión de 6 meses a 2 años a quien, de forma reiterada, realiza actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tienen por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda. Es la respuesta penal al hostigamiento de propietarios o terceros para forzar a un ocupante o inquilino a abandonar el inmueble. Prescribe a los cinco años.
DATOS CLAVE
El acoso inmobiliario en cifras
| Artículo del Código Penal | Art. 173.1, párrafo tercero, CP |
| Bien jurídico protegido | La integridad moral, vinculada al legítimo disfrute de la vivienda |
| Conducta típica | Actos hostiles o humillantes reiterados dirigidos a impedir el disfrute de la vivienda |
| Finalidad | Forzar al ocupante legítimo a abandonar la vivienda o impedirle su uso normal |
| Requisito de reiteración | Conducta repetida; no basta un acto aislado |
| Pena | Prisión de 6 meses a 2 años |
| Sujetos habituales | Propietarios, administradores o terceros frente a inquilinos u ocupantes legítimos |
| Delitos que pueden concurrir | Coacciones, daños, descubrimiento de secretos o defraudación de fluido (art. 177) |
| Vía civil | Compatible con la reclamación de daños y con las acciones arrendaticias |
| Prescripción | 5 años (art. 131 CP), desde el último acto de la conducta reiterada |
| Competencia | Juzgado de Instrucción; enjuiciamiento en el Juzgado de lo Penal |
DEFINICIÓN
Qué es y qué no es acoso inmobiliario
El acoso inmobiliario castiga el hostigamiento reiterado dirigido a expulsar a una persona de su vivienda o a impedirle su disfrute legítimo. Se trata de conductas como cortar suministros, ejecutar obras molestas de forma deliberada, presionar, amenazar veladamente o generar situaciones de inhabitabilidad para forzar la marcha del ocupante.
Elementos del tipo
- Actos hostiles o humillantes reiterados.
- Que tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
- Que recaigan sobre quien ocupa la vivienda de forma legítima (propietario, inquilino o usuario).
- Dolo dirigido a esa finalidad de hostigamiento.
Lo que no es acoso inmobiliario penal
- El ejercicio legítimo de acciones judiciales (desahucio, reclamación de rentas, denuncia de una ocupación ilegal).
- Las obras o reparaciones necesarias realizadas conforme a la ley, aunque causen molestias.
- Los conflictos vecinales o arrendaticios puntuales sin reiteración ni finalidad de expulsión.
- Las reclamaciones legítimas del propietario sobre el uso del inmueble.
La clave es la finalidad: la conducta debe estar dirigida a impedir el disfrute de la vivienda. El propietario que ejerce sus derechos por las vías legales no comete este delito, aunque la relación sea conflictiva.
PENAS Y AGRAVANTES
Pena y delitos concurrentes
Pena del tipo (art. 173.1, párr. 3)
El acoso inmobiliario se castiga con prisión de 6 meses a 2 años, la misma que el trato degradante y el acoso laboral, por compartir su ubicación entre los delitos contra la integridad moral.
Concurrencia con otros delitos (art. 177)
Las concretas conductas de hostigamiento pueden integrar además otros delitos que se penan por separado: coacciones (art. 172), daños (art. 263), defraudación de fluido eléctrico por el corte de suministros, allanamiento o amenazas, según el caso.
Compatibilidad con la vía civil
La condena penal no excluye las acciones civiles y arrendaticias: la víctima puede reclamar la indemnización de los daños y ejercer las acciones derivadas del contrato de arrendamiento o del derecho de propiedad.
PROCEDIMIENTO
Cómo se tramita un procedimiento por acoso inmobiliario
- Denuncia. La víctima denuncia la secuencia de actos de hostigamiento dirigidos a forzar su marcha de la vivienda.
- Documentación. Se aportan comunicaciones, facturas de suministros cortados, fotografías, partes y testigos vecinales.
- Incoación. El Juzgado de Instrucción incoa diligencias y delimita la conducta reiterada y su finalidad.
- Acreditación del corte de servicios. Se documentan los cortes de agua, luz o gas y las obras o molestias deliberadas.
- Pericial. Cuando hay impacto psicológico, se valora mediante informe pericial.
- Testifical. Las declaraciones de vecinos y de la comunidad de propietarios suelen ser decisivas.
- Declaración del investigado. El investigado declara asistido de abogado, normalmente sosteniendo el ejercicio legítimo de sus derechos.
- Calificación. Las acusaciones determinan si hay acoso inmobiliario y delitos concurrentes; la defensa discute la finalidad y la reiteración.
- Enjuiciamiento. El asunto se enjuicia en el Juzgado de lo Penal.
- Sentencia y recursos. La sentencia es recurrible en apelación ante la Audiencia Provincial.
DEFENSA
Estrategias de defensa frente a una acusación por acoso inmobiliario
La defensa distingue el hostigamiento penal del ejercicio legítimo de los derechos del propietario:
1. Ejercicio legítimo de derechos
Acreditar que se actuó por las vías legales (desahucio, reclamación, denuncia de ocupación) excluye el carácter hostil de la conducta.
2. Falta de finalidad de expulsión
El tipo exige que los actos persigan impedir el disfrute de la vivienda. Sin esa finalidad, no hay delito.
3. Necesidad de las obras o actuaciones
Demostrar que las obras o intervenciones eran necesarias y conformes a la ley desactiva la imputación.
4. Falta de reiteración
Los hechos aislados o inconexos no cumplen el requisito de reiteración exigido por el tipo.
5. Conflicto arrendaticio o vecinal
Reconducir los hechos a un conflicto civil o arrendaticio los aparta del ámbito penal.
6. Atenuantes
Reparación, confesión y dilaciones indebidas reducen la pena dentro del marco legal.
El propietario tiene derecho a recuperar y a usar su inmueble, pero solo por las vías legales. La defensa marca con precisión la frontera entre reclamar un derecho y hostigar para expulsar.
DOCTRINA APLICABLE
Qué dice el Tribunal Supremo
El delito contra la integridad moral es un delito de resultado que exige un menoscabo grave; el acoso inmobiliario requiere una conducta hostil reiterada con entidad suficiente, más allá del simple conflicto arrendaticio.
No se exige un ánimo específico distinto del dolo de realizar la conducta hostil dirigida, en este caso, a impedir el legítimo disfrute de la vivienda de la víctima.
La integridad moral es un bien jurídico autónomo, lo que permite sancionar el hostigamiento inmobiliario con independencia de otros delitos que pudieran concurrir, como las coacciones o los daños.
PREGUNTAS FRECUENTES
Preguntas frecuentes sobre el acoso inmobiliario
¿Qué es el acoso inmobiliario?
Es el hostigamiento reiterado dirigido a impedir que una persona disfrute de su vivienda, para forzar su marcha: cortar suministros, obras molestas deliberadas, presiones o amenazas veladas. El art. 173.1 lo castiga con prisión de 6 meses a 2 años.
¿Es delito cortar el agua o la luz al inquilino?
Puede serlo. Si el corte de suministros forma parte de una conducta hostil reiterada dirigida a expulsar al ocupante, integra el delito de acoso inmobiliario y, además, puede constituir un delito de defraudación o de coacciones.
¿El casero puede echarme cortando servicios?
No por la fuerza ni hostigando. El propietario debe acudir a las vías legales (desahucio, reclamación judicial). Forzar la marcha mediante cortes o presiones puede constituir acoso inmobiliario.
¿Qué pena tiene?
Prisión de 6 meses a 2 años (art. 173.1). Las conductas concretas pueden sumar otros delitos —coacciones, daños, defraudación— que se penan por separado conforme al art. 177.
¿Y si solo reclamo lo que me deben?
Reclamar rentas, denunciar una ocupación ilegal o instar un desahucio por las vías legales no es acoso inmobiliario, aunque la relación sea conflictiva. El delito exige finalidad de hostigamiento.
¿Hace falta que sea repetido?
Sí. El tipo exige reiteración: una sucesión de actos hostiles. Un hecho aislado no integra el delito de acoso inmobiliario.
¿En cuánto tiempo prescribe?
A los 5 años, contados desde el último acto de la conducta reiterada de hostigamiento.
Me acusan de acoso inmobiliario, ¿qué hago?
Acuda a un abogado y conserve la prueba de que actuó por las vías legales. La defensa se apoya en el ejercicio legítimo de los derechos del propietario y en la ausencia de finalidad de expulsión.
Abogado penalista colegiado en el ICAM. Más de 10 años de experiencia en derecho penal.
Última actualización: junio de 2026. Este artículo forma parte del área de Delitos contra la vida y la integridad.